Plusvalía municipal tam olarak nedir?
Plusvalía municipal (tam adı: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), sahip olduğunuz yıllar boyunca kentsel bir mülkün kadastro arsa değerindeki artış üzerine alınan bir yerel belediye vergisidir. Ulusal vergi dairesi değil, belediye (ayuntamiento) tarafından tahsil edilir.
Kritik olarak, kadastro değerinin yalnızca arsa kısmını vergiler — binayı değil. Ve yerleşik olmayanların ödediği ulusal değer artış vergisinden (IRNR) tamamen ayrıdır. Aynı satışta her ikisini de borçlanabilirsiniz; farklı tabanlar üzerinden hesaplanır, farklı makamlara ödenir.
2021 Anayasa Mahkemesi kararı her şeyi değiştirdi
26 Ekim 2021'de İspanya Anayasa Mahkemesi eski objektif formülü anayasaya aykırı bularak iptal etti çünkü hayalet kazançları vergiliyordu — zararına sattığınızda bile plusvalía borçlanabiliyordunuz. Hükümet, iki hesaplama yöntemi getiren Real Decreto-ley 26/2021 ile yanıt verdi. Daha düşük fatura çıkaranı seçebilirsiniz.
- Método objetivo (formül): kadastro arsa değeri × yasal katsayı (elde tutma yılına göre) × belediye oranı (en fazla %30).
- Método real (gerçek kazanç): alış ve satış fiyatı arasındaki gerçek fark, arsanın kadastro değerindeki payıyla çarpılır, sonra × belediye oranı.
İşlenmiş bir örnek
Madrid'de 10 yıl tutulan bir daire, kadastro arsa değeri 40.000 €, dönem boyunca arsa değerinde kabaca 30.000 € artışla. Madrid azami %30 oranı uygular.
- Objetivo: 40.000 € × katsayı × %30, yılın katsayısına göre yaklaşık 2.700–4.500 €'ya gelir.
- Real: gerçek kazanç × arsa payı × %30 — gerçek kazancınız mütevazıysa genellikle daha düşük.
İkisini de çalıştırın. Tek bir satışta yöntemler arasındaki fark rahatlıkla dört haneli olabilir.
Süreler ve kim öder
Normal bir satışta plusvalía'yı satıcı öder. Süre dardır:
- Satış: tapu imzasından itibaren 30 iş günü.
- Miras: 6 ay (talep üzerine 1 yıla uzatılabilir).
- Geç beyan: ek ücretler %5'ten başlar ve yükselir.
Yerleşik olmayanların yükümlülüğü yerleşiklerle tam olarak aynıdır — plusvalía'da uyruk indirimi yoktur.
Diğer İspanyol satış vergileriyle nasıl uyuşur
Plusvalía yalnızca bir kalemdir. Yerleşik olmayan bir satıcı olarak ayrıca IRNR değer artış vergisiyle (AB/AEA satıcılar için %19, AB-dışı için kazanç üzerinden %24) karşılaşırsınız ve alıcı, IRNR'niz hesabına fiyatın %3'ünü (retención) keser. Üçünü ayrı ayrı değil, birlikte bütçeleyin.
Alım tarafında, eşdeğer işlem vergisi ITP'dir — dökümümüze yerleşik olmayan emlak vergisi rehberi bölümünde, elde tutma maliyeti bağlamı için de daha geniş İspanya yabancı-alıcı rehberleri bölümünde bakın.
Satmayı mı düşünüyorsunuz veya almadan önce gidiş-dönüşü mü modelliyorsunuz? Mülkü Outpost'tan geçirin — dosya, ilçe için bir plusvalía aralığı dahil her şey dahil maliyeti her iki yönde de tahmin eder. Formatı görmek için örnek dosya ile başlayın.