Yabancı olarak Türkiye'de mülk almak — 2026 gerçeklik kontrolü

Yabancı bireyler Türkiye'de konut ve ticari mülk edinebilir, ancak rejim üç katı sınır taşır: ülke genelinde kişi başı 30 hektar arazi tavanı, herhangi bir tek ilçenin kadastro alanının yabancı sahipli olabilecek %10 sınırı ve askeri veya güvenlik bölgelerindeki mülklere kesin yasak. 30 hektarın üzerindeki tarım arazisi, Türk olmayan vatandaşlar için tamamen yasaktır.

Her işlem, mülkün koordinatlarının aktif bir askeri-bölge örtüsüne karşı test edildiği yerel Tapu Müdürlüğü üzerinden geçer — ASKİ kontrolü. Bu pazarlık edilemez, 30-90 gün ekler ve işlemlerin kaporadan sonra tıkanmasının en yaygın nedenidir. Sembolik bir rezervasyon kaporasından fazlasını göndermeden önce satıcının ASKİ kontrolünü başlattığını doğrulayın.

Manşet oran: %4 tapu harcı (devir vergisi). Resmî olarak %2 alıcı / %2 satıcı bölünür, ama yabancı-alıcı işlemlerinde piyasa pratiği, alıcının her iki tarafı da üstlenmesidir. Vergi, kanunen piyasa değerine eşit olması gereken ama çoğu zaman olmayan beyan edilen tapu değeri üzerinden hesaplanır — düşük beyan yaygındır ve riskler (sahtekârlık cezası, gelecekteki değer-artış vergisi yeniden hesabı, engellenen vatandaşlık başvurusu) alıcıya düşer.

Tapu harcının üstüne şunları bütçeleyin:

• Döner sermaye (sicil işletme sermayesi): ~3.000-5.000 ₺ sabit
• KDV: ikinci elde %0, ama bir geliştiriciden yeni yapıda %1 (≤150 m² standart), %10 veya %20 (lüks)
• Avukat: fiyatın ~%1,5'i, her yabancı-alıcı işlemi için önerilir
• DASK deprem sigortası: tipik bir daire için yılda ~1.000-5.000 ₺ (≈20-95 €), tapu devrinden önce zorunlu
• Döviz + TCMB belgelendirmesi: Türk bankası üzerinden döviz-dönüşüm tarafında ~%0,5

300.000 €'luk bir İstanbul dairesi için, fiyat dışındaki her şey dahil maliyet tipik olarak 19.500-22.000 € civarına gelir. Tam Outpost dosyası, bunu herhangi bir belirli mülk için tam ilçe rakamlarıyla modeller.

Tapu-Kadastro MK (Piyasa Değeri) değerlemesi en az 400.000 $ olan bir mülk alın (tek birim veya birleştirilmiş portföy), doğrudan tapuya işlenmiş 3 yıllık elde tutmaya taahhüt edin ve Göç İdaresi üzerinden Türk vatandaşlığına başvurmaya hak kazanın.

İki pratik püf nokta. Birincisi, eşik satış fiyatını değil resmî MK değerlemesini kullanır. Satıcı ve alıcının 400.000 $'da anlaştığı bir mülk 360.000 $ MK-değerlenebilir — ve başvuru başarısız olur. İmzadan önce MK değerlemesini alın. İkincisi, 3 yıllık elde tutma sırasında mülk başka bir yabancı alıcıya satılamaz; Türk vatandaşına satmak izinlidir ama zincir erken kırılırsa vatandaşlık başvurusunun kendisi risk altındadır.

Türkiye, Kuzey Anadolu ve Doğu Anadolu fay sistemlerinin üzerinde yer alır. DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) deprem sigortası, herhangi bir tapu devrinin tamamlanabilmesinden önce zorunludur; sicil, aktif bir DASK poliçesi ekli olmadan bir tapuyu kaydetmeyi reddeder.

Prim, açık piyasa tarafından değil ulusal bir tarifeyle belirlenir, dolayısıyla aynı mülk için tüm sigortacılarda aynıdır. 2026 için metrekare başına teminat oranı betonarme binalar için 9.884 ₺/m²'dir (diğer yapılar için 6.590 ₺/m²) ve azami teminat 2.095.462 ₺ ile sınırlıdır. Asgari yıllık primler, en yüksek-riskli bölgede (1) 1.951 ₺'den en düşük (7) 505 ₺'ye iner; tipik bir şehir dairesi yılda yaklaşık 2.000-5.000 ₺ civarına gelir (2026 ortası kurlarıyla ≈40-95 €).

İmar barışı — 2018 imar affı — uygun ruhsat olmadan inşa edilmiş birçok binayı yasallaştırdı. Tapusu imar barışı kapsamında düzenlenen mülkler satılabilir ve yasal olarak sahiplenilir, ama kentsel dönüşüm programları altında komplikasyonlarla karşılaşabilirler. İmzadan önce binanın ruhsat geçmişini belediyede doğrulayın — özellikle eski İstanbul ve İzmir stoğu için önemli.

Pratik cevap: çoğu yabancı nakit alır. 2023 sonrası TCMB faiz artışları Türk-lirası mortgage oranlarını %38-48 yıllık faize itti — herhangi bir normal getiri varsayımı için ekonomik olarak sürdürülemez. Garanti ve İş Bankası'nın yurt dışı şubelerinden gelen bir avuç yabancı-alıcı USD/EUR mortgage'ı %50 azami LTV, 10 yıl azami vade taşır ve önemli teminat ilişkileri gerektirir.

• Kendi ülkenizden nakit → Türk banka hesabı → Döviz Alım Belgesi → tapu
• Kendi ülkenizde sermaye serbest bırakımı (evdeki birincil konutunuzu yeniden ipotekleyin)
• Geliştirici taksitli ödemeleri proje-aşaması yeni yapılarda (tamamlanma riski karşılığında faizsiz ertelenmiş şartlar)

Hangi yolu seçerseniz seçin, döviz tarafı Döviz Alım Belgesi (DAB) üretmek için bir Türk bankasından geçmelidir — onsuz tapu imzası engellenir.

Uzun vadeli kira geliri bireyler için artan oranlarla (%15-40) Gelir Vergisi kapsamında vergilendirilir. Yerleşik olmayanlar, ticari kira ödemelerinde kaynakta %20 stopaj öder — kiracı kayıtlı bir işletmeyse otomatik olarak kiracı tarafından kesilir. Özel kiracılara konut kirası tipik olarak yıllık beyanla ödenir.

Türkiye'de kısa süreli (günlük/haftalık) kiralama giderek daha fazla düzenleniyor. Büyük şehirler artık kısa-kiralama için bir Turizm İşletme Belgesi talep ediyor ve binanın kat malikleri kurulu, 2024 yasa revizyonları kapsamında bunu tamamen yasaklama yetkisine sık sık sahip. Airbnb getirisini modellemeden önce binanın kısa-kiralama durumunu doğrulayın.

1. 1. Gün: Herhangi bir Türk vergi dairesinden vergi kimlik numarası alın. Ücretsiz, aynı gün.
2. 2-5. Gün: Türk banka hesabı açın (Garanti / İş / QNB Finansbank). Pasaport, vergi kimlik no, adres kanıtı getirin.
3. 5-10. Gün: Mülk kısa listesi + teklif. Her teklifi ASKİ onayı + iskan + DASK uygunluğu koşuluna bağlayın.
4. 10-15. Gün: Rezervasyon kaporası (tipik olarak %5-10) avukat üzerinden emanete — asla doğrudan satıcıya değil.
5. 15-45. Gün: ASKİ askeri-bölge kontrolü. Bu pencereyi yapısal ekspertiz + tapu inceleme (yapı kayıt, tapu inceleme, ipotek/haciz kontrolü) için kullanın.
6. 45-60. Gün: Türk bankası üzerinden döviz transferi → DAB düzenlenir. DASK poliçesi alın.
7. 60. Gün: Yerel sicilde tapu imzası. Her iki taraf da (veya vekaletname ile temsilciler) hazır. Tapu aynı gün düzenlenir.

Bir rezervasyon kaporasından fazlasını taahhüt etmeden önce herhangi bir Türkiye mülkünü Outpost'tan geçirin. Dosya şunları yapar:

• Adresi coğrafi kodlar ve askeri-bölge yakınlığını işaretler (erken ASKİ risk sinyali)
• Her şey dahil tapu harcı + DASK + avukat + döviz maliyetini euro cinsinden tahmin eder
• Bina dönemi ve ilçe için imar barışı geçmiş riskini işaretler
• İlgiliyse yatırım-yoluyla-vatandaşlık niteliği olasılığını hesaplar
• Kira getirisini Gelir Vergisi + stopaj gerçekleriyle modeller

Sonra sizi resmi durum tespiti (tapu inceleme, iskan ruhsatı, kat irtifakı vs kat mülkiyeti durumu, kat malikleri sözleşmesi incelemesi) için bir doğrulanmış Türkiye avukatı ile tanıştırırız. İlk tanışma ücretsizdir.