Outpost araştırması · Türkiye · 2026

Türkiye'de mülk almanın gerçek hepsi-dahil maliyeti — ve ne zaman ALMAMALI

Türkiye, bir yabancının alabileceği en ucuz pazarlardan biri — resale için fiyatın üzerine tek seferlik vergi ve harçlarda kabaca %5–6, başı çeken %4 tapu harcı. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı kalem kalem ve kaynaklı verir, sonra emlakçıların yapmayacağı şeyi yapar: vazgeçmek için dürüst sinyaller — 400k$/3 yıllık vatandaşlık kilidi, SPK değerlemesinin ortaya çıkardığı yabancı fiyatlaması, deprem ve kentsel dönüşüm riski, askeri bölge ve tapu kontrolleri ve getirini eriten lira/enflasyon.

Kısa cevap: hepsi-dahil ~%5–6

Türkiye, bir yabancının alabileceği en ucuz pazarlardan biri — resale için ilan fiyatının üzerine tek seferlik vergi ve harçlarda kabaca fiyatın %5–6'sını bütçele. Bu, İspanya'dan (%10–14) ya da Portekiz'den (%6–8) epey düşüktür. Büyük kalem %4 tapu harcıdır, gerisi küçüktür. Ama 'almanın ucuz olması', 'almanın güvenli olması' demek değildir; bir Türkiye alımını batıran rakamlar nadiren harçlardır — gerçek piyasanın üzerinde sana sorulan yabancı fiyatı, getirini eriten lira ve enflasyon ve vatandaşlık için alırsan kabul ettiğin üç yıllık kilittir. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı verir, sonra vazgeçmen için dürüst nedenleri.

Tek seferlik maliyetler (tapu devrinde ödenir)

Bunlar bir kez, Tapu Müdürlüğü'ndeki devir sırasında ödenir. Büyük kalem tapu harcıdır: beyan edilen değerin %4'ü. Yasal olarak %2 alıcı / %2 satıcı bölünür, ama pratikte iki yarıyı da genellikle alıcı öder — ve bunu her zaman gerçek fiyat üzerinden hesapla, sonradan vergi ve resale sorunu yaratan düşük beyan üzerinden değil. Bunun üzerine yabancı bir alım artık zorunlu SPK lisanslı bir değerleme raporu gerektirir (vatandaşlık dosyalarında GEDAŞ tarafından yapılmalıdır), tapu tescil edilmeden önce DASK deprem sigortası ve Türkçe okuyamıyorsan noter ile yeminli tercüman. Yeni yapılarda %1, %10 ya da %20 KDV vardır — ama yerleşik değilsen, parayı bir Türk bankası üzerinden döviz olarak getirip DAB (döviz alım belgesi) alır ve en az bir yıl tutarsan %0 olabilir. Bireyler arası resale'de hiç KDV yoktur.

MaliyetTipik seviyeNedir, ne zaman geçerlidir

Tek seferlik (tapu devrinde)

Tapu harcı%4Beyan edilen değer üzerinden; yasal olarak %2/%2 alıcı/satıcı ama genellikle tamamı alıcı tarafından ödenir. Gerçek fiyata dayandır.

SPK değerleme raporu (vatandaşlıkta GEDAŞ)sabit ₺ ücretYabancı alımlarında zorunlu SPK lisanslı değerleme; yabancı fiyatlamasını ortaya çıkarır.

DASK deprem sigortasıdüşük yıllıkTapu tescili öncesi zorunlu; mütevazı prim.

Noter + yeminli tercümandeğişirTürkçe bilmeyenler için yeminli tercüman ve noter.

Yeni yapıda KDV%1/10/20 — ya da %0Yerleşik olmayan, DAB ile döviz öder ve 1 yıl tutarsa muaf. Bireyler arası resale: KDV yok.

Yıllık (tekrarlayan)

Emlak vergisi%0,1–0,3Yıllık belediye vergisi; İstanbul gibi büyükşehirlerde daha yüksek.

Kira geliri vergisi (kiraya verilirse)kademeli~₺58.000 (2026) altındaki konut kirası muaf; üzeri kademeli oranlarda.

AidatdeğişirSite/kompleks bakım giderleri; apartman kompleklerinde yaygın.

Yıllık maliyetler (sahip olduğun her yıl)

Her yıl taşıdığın yük mütevazıdır. Yıllık belediye emlak vergisi, takdir edilen değerin %0,1–0,3'ü kadardır; İstanbul gibi büyükşehirlerde üst sınıra yakındır. Mülkü kiraya verirsen, yıllık istisnanın (2026 için yaklaşık ₺58.000) altındaki konut kira geliri vergisizdir; üzeri kademeli oranlarda vergilenir. Bir sitede ya da apartman kompleksinde ayrıca aidat ödersin — olanaklara göre büyük ölçüde değişen bina/site bakım gideri. Ve her yıl DASK deprem sigortası primini bütçele; düşüktür ama isteğe bağlı değil, zorunludur.

Bir örnek hesap: İstanbul'da $400.000

İstanbul'da bir yabancının aldığı $400.000'lik resale bir daireyi ele al. %4 tapu harcı yaklaşık $16.000'dir [satış fiyatından farklı olabilen beyan edilen tapu değerine göre doğrula]. Üzerine zorunlu SPK/GEDAŞ değerlemesi (lira cinsinden sabit bir ücret), DASK deprem sigortası (düşük) ve noter ile yeminli tercüme ekle — birlikte genellikle bir %1–2 daha [güncel sabit ücretleri doğrula]. Bu, hepsi-dahil tek seferlik maliyeti %5–6'ya, yani fiyatın üzerine kabaca $20.000–24.000'e getirir. Bireyler arası resale'de KDV yoktur. Onun yerine bir müteahhitten yeni yapı alırsan, döviz istisnasından yararlanmadıkça KDV'yi (%1/10/20) hesaba kat. Teklif vermeden önce yapabileceğin en faydalı şey SPK değerlemesini erken almaktır — bu aynı zamanda sana yabancı fiyatı mı sorulduğunun gerçeklik testidir.

Nakit ödeme, para birimi ve enflasyon

Türkiye'deki çoğu yabancı alıcı nakit öder ve yukarıdaki maliyetler bunu varsayar. Yerleşik olmayanlar için Türk lirası ipotekleri nadirdir ve 2023 sonrası faiz artışlarından beri çok pahalıdır — bu yüzden alımı tamamen fonlamayı planla. Para, kara para aklama kontrollerini geçmek, tapu imzasında ihtiyacın olan Döviz Alım Belgesi'ni üretmek ve yeni yapı KDV istisnasına hak kazanmak için bir Türk bankası üzerinden gelmelidir. Daha sessiz risk para biriminin kendisidir: lira dolara ve euroya karşı ağır değer kaybetti ve yüksek yurt içi enflasyon, lira cinsinden ölçülen kâğıt üzerindeki kazancı silebilir. Paran dolar ya da euro ise getiriyi lira değil kendi para biriminle değerlendir — yerelde kazanç gibi görünen bir rakam, geri çevrildiğinde zarar olabilir.

Ne zaman ALMAMALI — dürüst vazgeçme sinyalleri

Sana Türk pasaportu satan emlakçıların atladığı kısım budur. Türkiye'de mülk almak çoğu zaman sağlam bir karardır — ama dürüst cevabın 'alma' ya da 'henüz değil' olduğu somut durumlar vardır:

Vazgeçme sinyaliNeden önemli

Kilidi anlamadan, yalnızca vatandaşlık için alıyorsunVatandaşlık-yatırım yolu, resmi Tapu-Kadastro MK (piyasa değeri) değerlemesi en az $400.000 olan bir mülk gerektirir — MK rakamı yetmiyorsa satış fiyatı önemsizdir. Ardından tapuya şerh edilen zorunlu 3 yıllık tutma gelir: bu pencere içinde başka bir yabancıya satarsan vatandaşlığı geçersiz kılarsın. Tasarımı gereği illikittir ve 2026 due-diligence'ı daha katıdır. Sırf pasaport için, normalde istemeyeceğin bir daireyi alma — ve Türk pasaportunun AB Schengen Alanı'nı KAPSAMADIĞINI unutma.

SPK değerlemesini yapmadın ve yabancı fiyatından şüpheleniyorsunYabancılara sık sık yerel piyasanın epey üzerinde fiyat sorulur. Zorunlu SPK lisanslı değerleme (vatandaşlıkta GEDAŞ) kısmen senin gerçeklik testin olarak vardır — takdir edilen rakam istenen fiyatın çok altında çıkarsa, o fark birinin sana yüklemeye çalıştığı yabancı primidir. Bağlanmadan önce değerlemeyi al ve buna direnen bir satıcıyı kırmızı bayrak say.

Bina eski ve sana 'kesin' kentsel dönüşüm olacağı söyleniyor6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm, riskli eski bir bloğu yeni bir daireye dönüştürebilir — ama 'kesin dönüşecek' asla gerçek değil, doğrulanacak bir iddiadır. Kazanç, kat planına değil, tapundaki arsa payına ve kullanılmamış imar hakkına bağlıdır; süreler yıllar sürer ve gerçek bir müteahhit iflası riski vardır. Yeniden yapımı kesin saymadan önce tapudaki arsa payını ve AFAD tehlike bandını doğrula.

Mülk askeri bölge (ASKI) içinde/yakınında ya da bir tapu/irtifak sorunu varHer yabancı alımı Tapu Müdürlüğü'nde bir ASKI askeri bölge kontrolünden geçmelidir; bu 30–90 gün ekleyebilir — ve bazı parseller hiç geçmez. Çözülmemiş irtifaklar, ruhsatı belirsiz bir imar barışı yapısı ya da inşa edilenle eşleşmeyen bir tapu eklendiğinde, elinde fırsat değil bir tapu sorunu vardır. Herhangi bir kapora öncesi bağımsız bir Türk avukatına (avukat) tapuyu okut.

Getirin yalnızca lira cinsinden tutuyor, enflasyon ve kuru yok sayıyorsunLira dolara ve euroya karşı ağır değer kaybetti ve yüksek yurt içi enflasyon bir lira 'kazancını' reel kayba çevirebilir. Paran dolar ya da euro ise getiriyi kendi para biriminle ölç. Lira cinsinden ikiye katlanmış gibi görünen bir fiyat, geri çevirdiğinde düşmüş olabilir — anlaşmayı eve gerçekten götüreceğin para biriminde değerlendir.

Off-plan alıyorsun ve müteahhidin geçmişini ya da teminatlarını göremiyorsunOff-plan ve kat karşılığı anlaşmaları müteahhit iflası ve geç teslim riski taşır — müteahhidin parası bitebilir ya da yıllarca geç teslim ederken maliyeti sen taşırsın. Banka teminatı (teminat), bağımsız bir avukatça incelenmiş düzgün hazırlanmış bir sözleşme ve doğrulanabilir bir teslim geçmişi şart. 'Bana güven, biter' bir teminat değildir.

Outpost nasıl yardımcı olur

Outpost emlakçı ya da avukatlık bürosu değil, hazırlık katmanıdır — hiçbir şey listelemeyiz, komisyon almayız, para taşımayız. Araştırmayı biz yaparız ki Tapu Müdürlüğü'ne gerçek hepsi-dahil maliyetini, yabancı alıcı olarak konumunu, bölgenin AFAD deprem tehlike bandını ve fiyatın yerel mi yoksa yabancı fiyatı mı olduğunu bilerek gidersin. Harekete geçmen gerektiğinde, tapuyu, arsa payını, askeri bölge (ASKI) iznini ve varsa sözleşmeyi teyit eden bağımsız, doğrulanmış bir Türk avukatla seni tanıştırırız. Bu sayfadaki dürüstlük ürünün ta kendisidir: yanlış daireye — ya da yanlış pasaport planına — dosya satmaktansa o işten vazgeçmeni tercih ederiz.

Daha derine in

Sorular

Yabancı olarak Türkiye'de mülk almak gerçekte kaça mal olur?

Resale için tek seferlik maliyetlerde kabaca fiyatın %5–6'sını hepsi-dahil bütçele. Büyük kalem %4 tapu harcıdır; gerisi — zorunlu SPK değerlemesi, DASK deprem sigortası, noter ve yeminli tercüme — toplamda yaklaşık %1–2 ekler. Bireyler arası resale'de KDV yoktur. Müteahhitten yeni yapı, döviz istisnasından yararlanmadıkça KDV (%1/10/20) ekleyebilir.

Yabancı alıcılar Türkiye'de KDV öder mi?

Müteahhitten ilk el alım, yerleşik değilsen, parayı bir Türk bankası üzerinden DAB (döviz alım belgesi) ile döviz olarak getirip en az bir yıl tutarsan KDV'den (%1, %10 ya da %20 tasarruf) muaf olabilir. Bireyler arası resale'de hiç KDV yoktur.

Değerleme raporu zorunlu mu ve neden önemli?

Evet — 2024 Tapu kuralından bu yana, yabancı alımlarında SPK lisanslı değerleme zorunludur ve vatandaşlık dosyalarında GEDAŞ tarafından yapılmalıdır. Zorunluluğun ötesinde, takdir edilen rakamı bir gerçeklik testi say: yabancılara sık sık yerel piyasanın üzerinde fiyat sorulur ve istenen fiyatın epey altındaki bir değerleme, birinin sana yüklemeye çalıştığı yabancı primidir.

$400.000'lik vatandaşlık-yatırım yolu nasıl işler ve püf noktası ne?

Resmi Tapu-Kadastro MK (piyasa değeri) değerlemesi en az $400.000 olan bir mülk alır, ardından tapuya şerh edilen 3 yıllık tutmayı taahhüt edersin — bu pencere içinde başka bir yabancıya satış vatandaşlığı geçersiz kılar. MK rakamı yetmiyorsa satış fiyatı önemsizdir, bu yüzden önce değerlemeyi al. Püf noktası illikiditedir: sermayen üç yıl kilitlidir ve Türk pasaportu AB Schengen Alanı'nı kapsamaz.

Yabancılar Türk lirası ipoteği alabilir mi?

Nadiren ve pahalıya. Yerleşik olmayanlar için lira ipotekleri yaygın değildir ve 2023 sonrası faiz artışlarından beri çok maliyetlidir — bu yüzden çoğu yabancı alıcı nakit öder. Para, kara para aklama kontrollerini geçmek ve tapu imzasında gereken Döviz Alım Belgesi'ni üretmek için bir Türk bankası üzerinden gelmelidir.

Türkiye'de ne zaman ALMAMALIYIM?

3 yıllık kilidi kabul etmeden yalnızca vatandaşlık için alıyorsan; SPK değerlemesini yapmadıysan ve yabancı fiyatı ödüyor olabilirsen; eski bir binanın 'kesin' kentsel dönüşümü doğrulanmamışsa; parselde bir ASKI askeri bölge ya da tapu sorunu varsa; getiri enflasyon ve kurdan önce yalnızca lirada tutuyorsa; ya da teminatsız off-plan alıyorsan. Dürüst cevap bazen 'bu değil' ya da 'henüz değil'dir.

Yöntem ve dürüstlük. Buradaki her rakam, Outpost'un Türkiye için kendi kaynaklı maliyet ve vergi araştırmasından (cost-of-buying verisi ve Türkiye rehberleri) alınmıştır ve tapu hesaplayıcımızla tutarlıdır. Aralıklar verilir çünkü birçok maliyet değere, belediyeye ve sözleşmeye göre değişir — burada hiçbir şey garantili bir toplam değildir. $400.000'lik örnek hesap açıklayıcıdır; tapu harcı, satış fiyatından farklı olabilen beyan edilen tapu değerine dayanır. 2026'da gözden geçirildi. Bu araştırmadır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir — bağlanmadan önce her zaman bağımsız, ruhsatlı bir Türk avukatına (avukat) tapuyu doğrulat ve tapudaki arsa payını, askeri bölge (ASKI) iznini ve sözleşmeyi kontrol ettir.

Kaynaklar

Almadan önce belirli bir Türk mülkünü kontrol et

Ücretsiz Hızlı Kontrol çalıştır ya da tam dosyayı al — gerçek hepsi-dahil maliyetin, yabancı alıcı olarak konumun, AFAD deprem tehlike bandı ve fiyatın yerel mi yoksa yabancı fiyatı mı olduğu.

Ücretsiz Hızlı Kontrol Türkiye maliyet dökümü →