Outpost araştırması · İspanya · 2026

İspanya’da mülk almanın gerçek hepsi-dahil maliyeti — ve ne zaman ALMAMALI

İspanya, Batı Avrupa’nın daha pahalı pazarlarından biri — ikinci el bir mülkte fiyatın üzerine tek seferlik vergi ve harçlarda kabaca %10–14, bunu Madrid’de ~%6’dan Katalonya ve Valensiya’da %10–11’e değişen bölgesel devir vergisi (ITP) sürükler. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı kalem kalem ve kaynaklı verir, sonra rakiplerin yapmayacağı şeyi yapar: vazgeçmek için dürüst sinyaller — sona eren Golden Visa, söylentisi dolaşan %100 AB dışı vergisi (ve gerçek durumu), boş mülkte okupa riski, bölge tuzağı, NIE yokluğu ve yeniden satış vergileri.

Kısa cevap: hepsi-dahil ~%10–14

İspanya, mülk almak için ucuz bir ülke değildir — ikinci el bir mülkte ilan fiyatının üzerine tek seferlik vergi ve harçlar için kabaca fiyatın %10–14’ünü bütçele. Bu, Portekiz’den (%6–8) ya da eski bir Fransız mülkünden (%7–8) yüksektir ve nedeni tek bir kalemdir: bölgesel devir vergisi (ITP), Madrid’de yaklaşık %6’dan Katalonya ve Valensiya’da %10–11’e kadar değişir. Sıfır konutlar ITP yerine %10 KDV artı damga vergisi öder. Ama yabancı alıcıları asıl şaşırtan rakam alım vergisi değildir — boş bir daire için bile ödediğin yıllık yerleşik-olmayan vergisi, evi boş bırakırsan işgalci (okupa) riski ve artık satın alamayacağın oturum iznidir. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı verir, sonra vazgeçmen için dürüst nedenleri.

Tek seferlik maliyetler (tapuda ödenir)

Bunlar bir kez, tapu devri sırasında ya da civarında ödenir. Baskın kalem, ikinci el bir mülkte devir vergisidir (ITP) ve bölgeseldir — tek bir İspanyol oranı yoktur. Madrid’de kabaca %6, Andalucía’da ~%7, Murcia’da ~%8 ve Katalonya ile Valensiya’da %10–11 bütçele; yani özerk bölge, alıcıların sandığından daha önemlidir. Geliştiriciden alınan sıfır bir konut ITP ödemez — onun yerine %10 KDV (IVA) artı ~%1–1,5 damga vergisi (AJD). Bunun üzerine %0,1–0,5 noter ücreti (resmi tarifeye göre; noter escritura’yı düzenler), Tapu Sicili (Registro de la Propiedad) için %0,1–0,4 ve bağımsız bir avukat (abogado) için %1–1,5 ödersin — her yabancı alıcıya şiddetle önerilir. Not: yerleşik olmayanlar, İspanyollarla tam olarak aynı ITP ya da KDV’yi öder; bugün ek bir yabancı alım vergisi yoktur.

MaliyetTipik seviyeNedir, ne zaman geçerlidir

Tek seferlik (tapuda)

Devir vergisi (ITP) — ikinci el%6–11Bölgesel: Madrid ~%6, Andalucía %7, Murcia %8, Katalonya ve Valensiya %10–11. Tek en büyük maliyet.

KDV (IVA) + damga vergisi (AJD) — sıfır%10 + %1–1,5Geliştiriciden alınan sıfır konutlar ITP yerine bunu öder.

Noter ücretleri%0,1–0,5Resmi tarifeye göre; noter escritura’yı düzenler.

Tapu sicili%0,1–0,4Senedin Registro de la Propiedad’a tescili.

Hukuk / tapu işlemleri%1–1,5Bağımsız avukat (abogado); yabancı alıcılara şiddetle önerilir.

Yıllık (tekrarlayan)

IBI (belediye emlak vergisi)%0,4–1,1Yıllık, kadastro değeri üzerinden (piyasa fiyatı değil).

Yerleşik-olmayan gelir vergisi (IRNR)%19–24Kiraya verilmese bile farazi gelir (kadastro değerinin ~%1,1’i) üzerinden; kiralanırsa = AB net %19 / AB dışı brüt %24. Modelo 210 ile beyan.

Topluluk aidatı + çöp (basura)değişirBina/topluluk aidatları ve belediye çöp vergisi.

Yıllık maliyetler (sahip olduğun her yıl)

Sahip olduğun her yıl taşıdığın maliyetler, İspanya’nın bir yerleşik olmayanı sessizce ısırdığı yerdir. Belediye emlak vergisi IBI, yıllık olarak kadastro değerinin (piyasa fiyatının değil) %0,4–1,1’i kadardır. Asıl sızı, yerleşik-olmayan gelir vergisidir (IRNR): mülkü kiraya verirsen kira üzerinden vergilenirsin — AB sahibiysen net kira üzerinden %19, değilsen brüt kira üzerinden %24 — ve hiç kiraya vermesen bile İspanya, her yıl Modelo 210 ile beyan edilen bir farazi gelir (kadastro değerinin yaklaşık %1,1’i, %19 oranında) vergiler. Yani boş bir ikinci ev bile beyan verir ve yine de öder. Buna topluluk aidatlarını (comunidad) ve belediye çöp vergisini (basura) ekle ve yıllık beyanı doğru vermek için yılda kabaca €150–500’lük bir gestor bütçele.

Bir örnek hesap: Madrid’de €400.000

AB dışı bir çiftin Madrid’de aldığı €400.000’lik ikinci el bir daireyi ele al. Madrid’de ~%6 ITP yaklaşık €24.000’dir [güncel Madrid ITP oranını İspanya ITP hesaplayıcısıyla doğrula] — ama tam aynı daire Katalonya ya da Valensiya’da %10–11’de €40.000–44.000 olurdu, bölge meselesinin bütün özeti budur. Üzerine ~%0,4 noter (€1.600), ~%0,25 Tapu Sicili (€1.000) ve ~%1,25 bağımsız avukat (€5.000) ekle. Bu, Madrid’de tek seferlik maliyetlerde kabaca €31.000–32.000 demek — burada yaklaşık %8 — ama yüksek ITP’li bir bölgede aynı fiyatta €48.000–51.000’e (%12–13) yakın. Sonra her yıl belki €600–1.500 IBI, boş olsa bile Modelo 210 farazi-gelir beyanı, comunidad aidatları ve bir gestor. Teklif vermeden önce yapabileceğin en faydalı şey, o belirli özerk bölgede kendi fiyatın için tam ITP’yi hesaplamaktır.

Kredi kullanırsan: yerleşik olmayan ipoteği ve kur

İspanya’daki çoğu yabancı alıcı kredi kullanabilir, ama büyük bir peşinat planla. İspanyol bankaları yerleşik olmayanlara genellikle değerin yaklaşık %70’ine kadar kredi verir (yerleşiklere ~%80’e karşın) [güncel kredi/değer oranını bankayla doğrula], yani %10–14 maliyetlerin üstüne %30 peşinat — kabaca fiyatın %40’ı nakit, peşin. Bir banka değerlemesi (tasación), bir düzenleme ücreti ve ipotek senedinin kendisi üzerinde AJD damga vergisi bekle. Daha büyük ve sessiz risk kur: gelirin ve birikimin sterlin ya da dolar, ipotek euro ise, aleyhine bir kur hareketi hem peşinatını hem her aylık ödemeni yükseltir. Daireyi gezdiğin günkü güçlü kuru, önümüzdeki 20 yıl için varsaydığın kur yapma.

Ne zaman ALMAMALI — dürüst vazgeçme sinyalleri

Rakiplerin atladığı kısım budur. İspanya’da mülk almak çoğu zaman iyi bir karardır — ama dürüst cevabın ‘alma’ ya da ‘henüz değil’ olduğu somut durumlar vardır:

Vazgeçme sinyaliNeden önemli

Esas olarak oturum alacağını düşündüğün için alıyorsunİspanya, mülke dayalı Golden Visa’sını 3 Nisan 2025’te kaldırdı — ev almak artık oturum vermiyor. Mevcut izinler korunuyor, ama gayrimenkule bağlı yeni bir yatırımcı vizesi yok. Hedef İspanya’da yaşamaksa, ayrıca hak kazandığın non-lucrative ya da dijital göçebe vizesine bak — ve artık var olmayan bir ‘Golden Visa’ için kimseye para ödeme.

AB dışı alıcılar için söylentisi dolaşan %100 vergiye göre bütçe yapıyorsun%100 ek vergi, Mayıs 2025’te Parlamento’ya sunulan bir PSOE önerisidir — yasa DEĞİLDİR, yürürlük tarihi yoktur ve 2026 başı itibarıyla Kongre’de tartışılmadan bile takılı kalmıştır, kilit ortaklar (Junts) karşıdır. Var olan kurallara göre planla — mevcut ITP/KDV ve IRNR — ve %100 vergiyi bir bütçe kalemi değil, düşük olasılıklı siyasi risk say. Bir manşetin sağlam bir alımı aceleye getirmesine ya da durdurmasına izin verme.

Mülkü daha riskli bir bölgede boş bırakmayı planlıyorsunYabancıya ait boş bir daire genellikle daha hızlı olan ev-istilası suçuna değil, usurpación’a (Ceza Kanunu Md. 245) girer. Ley Orgánica 1/2025’ten beri polis yeni işgalcileri kabaca 48 saatte çıkarabilir ve kaçırılan-pencere davaları ~15–20 günlük bir hızlı yargılamaya gider — eskisinden çok daha hızlı — ama her şey tespit hızıdır ve risk mahalleye göre eşitsizdir. İzleyip hızlı yanıt veremiyorsan, yüksek vakalı bir bölgedeki boş bir mülk gerçek bir risktir.

Tek bir İspanyol devir vergisi oranı varsayıyorsunTek bir ITP oranı yoktur — özerk bölge tarafından belirlenir ve ~%6’dan (Madrid) %10–11’e (Katalonya, Valensiya) değişir. €400.000’lik bir evde bu, yalnızca vergide €16.000–20.000’lik bir farktır. Bütçen ulusal bir ‘yaklaşık %7’ üzerine kurulduysa, aynı daire yanlış bölgede onu patlatabilir. Teklif vermeden önce tam bölgesel oranı doğrula.

NIE’ni henüz almadınNIE (yabancı kimlik numarası), notere senet imzalamak, vergileri ödemek ve tapuyu üzerinden tamamladığın İspanyol banka hesabını açmak için zorunludur. Numaranın kendisi hızlıdır, ama cita previa (randevu) ile göre 1–4 hafta sürebilir. NIE’n yola çıkmadan rezervasyon imzalamak ya da kapora göndermek, fiilen hazır olmadan almaktır.

Yeniden satış vergisini (plusvalía + değer artış kazancı) modellemedenSatışta iki ayrı vergiyle karşılaşırsın: kadastro arsa değerindeki artış üzerine bir belediye vergisi olan plusvalía municipal ve IRNR yoluyla değer artış kazancı. Yerleşik olmayanların yükümlülüğü yerleşiklerle aynıdır — uyruk indirimi yoktur — ve zararına sattıysan sıfır plusvalía’yı varsaymakla kalmayıp aktif olarak talep etmen gerekir. Yalnızca çıkışta hiç vergilenmezse tutan bir mülk, aslında tutmuyordur.

Outpost nasıl yardımcı olur

Outpost emlakçı ya da avukatlık bürosu değil, hazırlık katmanıdır — hiçbir şey listelemeyiz, komisyon almayız, para taşımayız. Araştırmayı biz yaparız ki notere kendi bölgendeki gerçek hepsi-dahil maliyetini, yabancı olarak vergi konumunu ve bina ile bölgeye dair somut kırmızı bayrakları bilerek gidersin. Harekete geçmen gerektiğinde, tapuyu, comunidad durumunu ve varsa sözleşmeyi teyit eden bağımsız, doğrulanmış bir İspanyol avukatla (abogado) seni tanıştırırız. Bu sayfadaki dürüstlük ürünün ta kendisidir: yanlış daireye dosya satmaktansa o daireden vazgeçmeni tercih ederiz.

Daha derine in

Sorular

Yabancı olarak İspanya’da mülk almak gerçekte kaça mal olur?

İkinci el bir mülkte tek seferlik vergi ve harçlar için kabaca fiyatın %10–14’ünü hepsi-dahil bütçele. Çoğunluğu bölgesel devir vergisidir (ITP): Madrid’de ~%6, Katalonya ve Valensiya’da %10–11’e kadar, artı noter (%0,1–0,5), tapu sicili (%0,1–0,4) ve bağımsız avukat (%1–1,5). Sıfır konutlar ITP yerine %10 KDV + ~%1–1,5 damga vergisi öder. Bölgendeki tam vergi için ITP hesaplayıcısını kullan.

Yerleşik olmayanlar İspanya’da almak için ek vergi öder mi?

Hayır. Yerleşik olmayanlar, İspanyol alıcılarla tam olarak aynı ITP ya da KDV’yi öder — özel bir yabancı alım vergisi yoktur. AB dışı alıcılara önerilen %100 ek vergi yalnızca takılı kalmış bir parlamento önerisidir, yasa değildir. Karşılaştığın şey ek profesyonel maliyettir (çeviri, vekâletname, gestor) ve Modelo 210 ile yıllık yerleşik-olmayan beyanıdır.

İspanya’da mülk alarak hâlâ oturum alabilir miyim?

Hayır. İspanya, mülke dayalı Golden Visa’sını 3 Nisan 2025’te kaldırdı; gayrimenkule bağlı bir yatırımcı vizesi yerine konmadı. İspanyol bir eve sahip olmak tek başına oturum hakkı vermez. Orada yaşamak için ayrı bir yol kullanırsın — non-lucrative vizesi (pasif gelir) ya da dijital göçebe vizesi — ikisi de bir alım gerektirmez.

İspanyol bir mülkte boş olsa bile her yıl ne öderim?

IBI belediye vergisi (kadastro değerinin %0,4–1,1’i), artı hiç kiraya vermesen bile Modelo 210 ile beyan edilen yerleşik-olmayan farazi-gelir vergisi (kadastro değerinin yaklaşık %1,1’i, %19 oranında). Kiraya verirsen, kira vergisi AB sahipleri için net kira üzerinden %19 ya da AB dışı için brüt kira üzerinden %24’tür. Buna topluluk aidatlarını, basura çöp vergisini ve beyan için bir gestor’u (~€150–500/yıl) ekle.

İspanyol bölge neden bu kadar önemli?

Çünkü ikinci el bir mülkte devir vergisi (ITP) ulusal değil, her özerk bölge tarafından belirlenir — Madrid’de kabaca %6’ya karşın Katalonya ve Valensiya’da %10–11. €400.000’lik bir evde bu, yalnızca vergide €16.000–20.000’lik bir oynamadır. Tek bir ulusal orana göre bütçe yapmak, yabancı alıcıların bir İspanyol alımını eksik maliyetlendirmesinin en yaygın yoludur.

İspanya’da ne zaman ALMAMALIYIM?

Esas olarak oturum için alıyorsan (Golden Visa 2025’te bitti); bütçen gerçek bölgesel oran yerine tek bir ulusal ITP oranı varsayıyorsa; daireyi yüksek okupa riskli bir bölgede boş bırakacak ve izleyemeyecekken; NIE’ni almadıysan; ya da anlaşma yalnızca yeniden satış vergilerini (plusvalía ve IRNR değer artış kazancı) görmezden gelirsen tutuyorsa. Dürüst cevap bazen ‘bu değil’ ya da ‘henüz değil’dir.

Yöntem ve dürüstlük. Buradaki her rakam, Outpost’un İspanya için kendi kaynaklı maliyet ve vergi araştırmasından (cost-of-buying verisi ve İspanya rehberleri) alınmıştır ve ITP hesaplayıcımızla tutarlıdır. Aralıklar verilir çünkü devir vergisi (ITP) bölgesel olarak belirlenir ve birçok maliyet özerk bölgeye, değere ve sözleşmeye göre değişir — burada hiçbir şey garantili bir toplam değildir. €400.000’lik örnek hesap açıklayıcıdır; kendi fiyatın ve bölgen için ITP hesaplayıcısını çalıştır. AB dışı alıcılara önerilen %100 vergi, gerçek durumuna göre anlatılır — yasa değil, takılı kalmış bir parlamento önerisi. 2026’da gözden geçirildi. Bu araştırmadır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir — bağlanmadan önce tapuyu, comunidad durumunu ve sözleşmeyi her zaman bağımsız, ruhsatlı bir İspanyol avukata (abogado) doğrulat.

Kaynaklar

Almadan önce belirli bir İspanya mülkünü kontrol et

Ücretsiz Hızlı Kontrol çalıştır ya da tam dosyayı al — kendi bölgendeki gerçek hepsi-dahil maliyetin, yabancı alıcı olarak vergi konumun ve bina ile bölgedeki kırmızı bayraklar.

Ücretsiz Hızlı Kontrol İspanya maliyet dökümü →