Outpost araştırması · Yunanistan · 2026

Yunanistan'da mülk almanın gerçek hepsi-dahil maliyeti — ve ne zaman ALMAMALI

Yunanistan, Avrupa'nın başlıkta-ucuz alım vergisine sahip — yalnızca %3,09 devir vergisi — ama alıcının ödediği emlakçı ücreti, noter, avukat ve kadastro eklenince hepsi-dahil maliyet %7–10'a yaklaşır. Bu rehber önce gerçek rakamı kalem kalem ve kaynaklı verir, sonra rakiplerin yapmayacağı şeyi yapar: vazgeçmek için dürüst sinyaller — artık €250b değil €800b'ye mal olan golden visa, ruhsatsız yapı (afthaireta), ihtilaflı kadastro tapusu, miras ortak mülkiyeti ve kurda aşırı zorlanma.

Kısa cevap: hepsi-dahil ~%7–10

Yunanistan, satış anında Avrupa'nın en düşük mülk vergilerinden birine sahip — devir vergisi yalnızca %3,09, İspanya'nın %10–11'ine ya da Portekiz'in kademeli IMT'sine karşılık. Bu başlık doğru, ama aynı zamanda yanıltıcı. Notere, avukata, alıcının ödediği emlakçı ücretine ve kadastroya ekleyince, kabaca %7–10 hepsi-dahil bütçele. Ve Yunanistan anlaşmalarını gerçekten batıran maliyetler nadiren bu listededir — ruhsatsız ek yapı (afthaireta), kadastronun (Ktimatologio) hâlâ ihtilaflı bulduğu tapu ve €250.000 sandığın, Atina'da artık €800.000'e mal olan golden visa'dır. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı verir, sonra vazgeçmen için dürüst nedenleri.

Tek seferlik maliyetler (tapuda ödenir)

Bunlar bir kez, tapu sırasında ya da civarında ödenir. Devir vergisi (FMA), mülkün takdir edilen (objektif) değeri üzerinden sabit %3,09'dur — Avrupa standartlarına göre düşük ve genellikle uygulanır çünkü yeni inşaattaki %24 KDV 2026 boyunca askıda kalır. Üzerine, tapu senedini düzenleyen noter (symvolaiografos) için %0,8–1; tapu sicili ve kadastroda tapu araştırmasını yapan bağımsız bir avukat (dikigoros) için %1–2; ve tapuyu tescil etmek için yaklaşık %0,5 ödersin. Yabancı alıcıların unuttuğu kalem emlakçı (mesitis) ücretidir — genellikle %2 artı KDV ve Yunanistan'da bunu çoğunlukla yalnızca satıcı değil, alıcı öder. AB dışı yerleşik değilsen, bir Yunan vergi numarası (AFM) ve pratikte vergi yazışmaları için bir mali temsilciye de ihtiyacın olur.

MaliyetTipik seviyeNedir, ne zaman geçerlidir

Tek seferlik (tapuda)

Devir vergisi (FMA)%3,09İkinci el mülkün takdir edilen (objektif) değeri üzerinden. Yeni inşaat %24 KDV 2026 boyunca askıda; bu yüzden genellikle %3,09 uygulanır.

Noter ücreti%0,8–1Noter (symvolaiografos) tapu senedini düzenler; düzenlenmiş tarife artı KDV.

Hukuk / tapu işlemleri%1–2Avukat (dikigoros) tapu sicili / kadastroda (Ktimatologio) tapu kontrollerini yapar; şart — tapu kalitesi değişkendir.

Emlakçı ücreti (alıcı öder)~%2 + KDVEmlakçı (mesitis) komisyonu, Yunanistan'da genellikle alıcı tarafından ödenir.

Tapu sicili / kadastro%0,5Tapunun tescili.

Yıllık (tekrarlayan)

ENFIA (emlak vergisi)%0,1–0,5Yıllık, vergiye esas değer üzerinden; sigortalı evler için indirim.

Kira geliri vergisi (uzun dönem kiralanırsa)%15–45Uzun dönem kira gelirinde kademeli. Kısa dönem (Airbnb) ayrı vergilendirilir ve golden visa mülkünde yasaktır.

Mali temsilci (AB dışı)değişkenAB dışı yerleşik olmayanlar için pratikte vergi yazışmaları için gereklidir; ayrıca bir AFM (vergi numarası) gerekir.

Yıllık maliyetler (sahip olduğun her yıl)

Ana yıllık maliyet ENFIA, yani yıllık emlak vergisidir; vergiye esas değerin kabaca %0,1–0,5'i kadardır — mütevazı ve sigortalı evler için indirim vardır. Mülkü uzun dönem kiraya verirsen, kira geliri %15–45 arası kademeli vergilendirilir, yani yüksek bir kira hızla üst oranlara ulaşır. Kısa dönem (Airbnb tarzı) kiralama ayrı vergilendirilip düzenlenir ve Atina merkezinde giderek kısıtlanır — golden visa mülkünde ise tamamen yasaktır. Olağan giderleri ekle: bina/ortak masraflar (koinochrista), elektrik faturasıyla tahsil edilen belediye harçları ve sigorta — ki sigortayı kısmen ENFIA indirimi kazandırdığı için tutmaya değer.

Bir örnek hesap: Atina'da €450.000

AB dışı bir çiftin Atina'da aldığı €450.000'lik bir daireyi ele al. %3,09 devir vergisi yaklaşık €13.900'dur [€450.000 fiyat üzerinden hesaplandı; vergi yasal olarak takdir edilen/objektif değer üzerinden alınır ve bu farklı olabilir — objektif değeri doğrula]. Üzerine ~%0,9 noter (€4.050), ~%1,5 hukuk (€6.750), alıcının ödediği ~%2 + KDV emlakçı ücreti (≈€11.160) ve ~%0,5 kadastro tescili (€2.250) ekle. Bu, tek seferlik maliyetlerde kabaca €38.000 demek — burada yaklaşık %8,5, çünkü en büyük tek kalem vergi değil, emlakçı ücretidir. Sonra bölgeye göre yılda belki €500–2.000 ENFIA. Teklif vermeden önce yapabileceğin en faydalı şey objektif değeri sormaktır: birçok bölgede piyasa fiyatının altındadır ve bu %3,09'unu düşürebilir — ama merkezi bölgelerde objektif değerler yükseltildi, o yüzden kontrol et, varsayma.

Kredi kullanırsan: yerleşik olmayan ipoteği ve kur

Yunanistan'daki çoğu yabancı alıcı nakit öder ve yukarıdaki maliyetler bunu varsayar. Kredi kullanırsan, yerleşik olmayan ipoteği kendi yığınını ekler: Yunan bankaları yerleşik olmayanlara genellikle değerin yaklaşık %60–70'ine kadar kredi verir [güncel kredi/değer oranını bankayla doğrula], yani %7–10 maliyetlerin üstüne %30–40 peşinat planla. Bir banka değerlemesi, bir düzenleme ücreti ve tapu sicilinde bir ipotek tescil masrafı bekle. Daha büyük ve sessiz risk kur: gelirin ve birikimin sterlin ya da dolar, ipotek euro ise, aleyhine bir kur hareketi hem peşinatını hem her aylık ödemeni yükseltir. Daireyi gezdiğin günkü güçlü kuru, önümüzdeki 20 yıl için varsaydığın kur yapma.

Ne zaman ALMAMALI — dürüst vazgeçme sinyalleri

Rakiplerin atladığı kısım budur. Yunanistan'da mülk almak çoğu zaman iyi bir karardır — ama dürüst cevabın 'alma' ya da 'henüz değil' olduğu somut durumlar vardır:

Vazgeçme sinyaliNeden önemli

Daireyi golden visa almak için alıyorsun ve hâlâ €250.000 olduğunu sandınYunanistan sabit €250b eşiğini üç bölgeyle değiştirdi: A Bölgesi'nde (Attika, büyük Selanik, ~3.100'den fazla nüfuslu adalar) €800.000, ülkenin geri kalanında €400.000 ve yalnızca ticari→konut dönüşümleri ya da tescilli bina restorasyonu için €250.000. €800b/€400b dilimleri en az 120 m²'lik tek bir mülk ister; daha küçük birimleri birleştiremezsin. Hedef oturumsa, bir daireye âşık olmadan önce konumuna doğru dilimi hesapla.

Binada ruhsatsız ek yapı ya da inşaat (afthaireta) varRuhsatsız yapılar — kapatılmış balkon, ek oda, dönüştürülmüş bodrum — Yunanistan'da son derece yaygındır ve satışı, krediyi ve gelecekteki yeniden satışı engelleyebilir. Bunlar yasallaştırılana ya da kaldırılana kadar tapu yasal olarak devredilemez. Bağlanmadan önce, binanın ruhsatlarına uyduğunu doğrulayan bir yasallık belgesini (βεβαίωση μηχανικού) bir inşaat mühendisine düzenlet.

Tapu ya da sınırlar kadastroda (Ktimatologio) hâlâ ihtilaflıYunanistan'ın ulusal kadastrosu hâlâ tamamlanıyor; orman arazisi sınıflandırmaları, çakışan iddialar ve miras yoluyla gelen sınırlar bir tapuyu ihtilaflı bırakabilir. Avukatın tapu sicili ve kadastrodaki tam tapu araştırması en önemli kontroldür — tapu kalitesi gerçekten değişkendir ve sorunlu tapulu ucuz bir mülk ucuz değildir.

Birden fazla ortak sahibi olan miras kalmış bir mülk (ve ödenmemiş veraset vergisi)Yunan mirası bir mülkü çoğu zaman birçok mirasçı arasında böler ve satmak için her ortağın rızası gerekir. Veraset vergisi hiç ödenmediyse ya da yurt dışındaki bir mirasçı imzalamazsa, anlaşma yıllarca takılabilir. Para yatırmadan önce tüm mülkiyet zincirini ve veraset/devir vergilerinin temiz olduğunu doğrula.

Objektif değer ile piyasa fiyatı arasındaki farka bel bağlıyorsun%3,09 devir vergisi takdir edilen objektif değer üzerinden alınır ve bu birçok bölgede gerçekte ödediğin fiyatın altındadır — vergini düşürebilen gerçek bir özellik. Ama merkezi Atina ve ada bölgelerinde objektif değerler piyasaya doğru yükseltildi ve değişiyorlar. Bütçeyi eski bir objektif değer üzerine kurma; o mülk için güncel olanı doğrula.

Gelirin başka bir para biriminde ve kurda zorlanıyorsunBirikimin ve gelirin sterlin ya da dolar, alımın — ya da daha kötüsü, kredin — euro ise, normal bir kur dalgalanması kaporadaki ve her gelecek ödemedeki payını silebilir. Anlaşma yalnızca bugünkü kurda tutuyorsa, aslında tutmuyordur.

Outpost nasıl yardımcı olur

Outpost emlakçı ya da avukatlık bürosu değil, hazırlık katmanıdır — hiçbir şey listelemeyiz, komisyon almayız, para taşımayız. Araştırmayı biz yaparız ki notere gerçek hepsi-dahil maliyetini, yabancı olarak vergi konumunu ve bina ile tapudaki somut kırmızı bayrakları bilerek gidersin. Harekete geçmen gerektiğinde, seni bağımsız, doğrulanmış bir Yunan avukatla (dikigoros) ve bina gerektiriyorsa yasallığı belgeleyecek bir inşaat mühendisiyle tanıştırırız. Bu sayfadaki dürüstlük ürünün ta kendisidir: yanlış daireye dosya satmaktansa o daireden vazgeçmeni tercih ederiz.

Daha derine in

Sorular

Yabancı olarak Yunanistan'da mülk almak gerçekte kaça mal olur?

Kabaca fiyatın %7–10'unu hepsi-dahil bütçele. Devir vergisi düşüktür — takdir edilen değer üzerinden yalnızca %3,09 — ama noter (%0,8–1), hukuk (%1–2), alıcının ödediği emlakçı ücreti (~%2 + KDV) ve kadastro tescili (~%0,5) birikir. Yeni inşaat %24 KDV 2026 boyunca askıda kalır; bu yüzden genellikle %3,09 devir vergisi uygulanır.

ENFIA nedir ve ne kadardır?

ENFIA, Yunanistan'ın yıllık emlak vergisidir; vergiye esas değerin kabaca %0,1–0,5'i kadardır ve sigortalı evler için indirim vardır. Yunan mülkü sahibi olmanın ana yıllık maliyetidir. Mülkü uzun dönem kiraya verirsen, kira geliri üstüne %15–45 arası kademeli vergilendirilir.

Yunanistan'da hâlâ €250.000'e golden visa alabilir miyim?

Yalnızca dar durumlarda. Yunanistan artık üç bölge işletiyor: A Bölgesi'nde (Attika, büyük Selanik, büyük adalar) €800.000, ülkenin geri kalanında €400.000 ve yalnızca ticari→konut dönüşümleri ya da tescilli bina restorasyonu için €250.000. Sıradan bir €250b daire artık uygun değildir ve €800b/€400b dilimleri en az 120 m²'lik tek bir mülk ister.

Afthaireta nedir ve neden önemli?

Afthaireta, ruhsatsız yapılardır — kapatılmış balkon, ek oda, dönüştürülmüş alan — ve Yunanistan'da çok yaygındır. Yasallaştırılana kadar satışı, krediyi ve gelecekteki yeniden satışı engelleyebilir. Bağlanmadan önce, binanın ruhsatlarına uyduğunu doğrulayan bir yasallık belgesini bir inşaat mühendisine düzenlet.

Kadastronun (Ktimatologio) alımımla ne ilgisi var?

Ktimatologio, Yunanistan'ın hâlâ tamamlanmakta olan ulusal tapu kadastrosudur. Orman arazisi sınıflandırmaları, çakışan iddialar ve miras yoluyla gelen sınırlar bir tapuyu ihtilaflı bırakabilir. Almadan önce avukatın tapu sicili ve kadastrodaki tam tapu araştırması en önemli kontroldür — tapu kalitesi gerçekten değişkendir.

Yunanistan'da ne zaman ALMAMALIYIM?

Esas olarak golden visa için alıyorsan ve eski €250b fiyatı varsaydıysan (artık €800b'ye kadar kademeli); binada ruhsatsız yapı (afthaireta) varsa ve mühendis belgesi yoksa; tapu kadastroda hâlâ ihtilaflıysa; ortak sahipli ya da veraset vergisi ödenmemiş miras bir mülkse; ya da anlaşma yalnızca bugünkü kurda tutuyorsa. Dürüst cevap bazen 'bu değil' ya da 'henüz değil'dir.

Yöntem ve dürüstlük. Buradaki her rakam, Outpost'un Yunanistan için kendi kaynaklı maliyet ve vergi araştırmasından (cost-of-buying verisi ve Yunanistan rehberleri) alınmıştır ve Yunanistan devir vergisi hesaplayıcımızla tutarlıdır. Aralıklar verilir çünkü birçok maliyet bölgeye, değere ve sözleşmeye göre değişir ve %3,09 devir vergisi piyasa fiyatı yerine takdir edilen objektif değer üzerinden alınır — burada hiçbir şey garantili bir toplam değildir. €450.000'lik örnek hesap açıklayıcıdır; kendi fiyatın için devir vergisi hesaplayıcısını çalıştır. 2026'da gözden geçirildi. Bu araştırmadır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir — bağlanmadan önce tapuyu ve sözleşmeyi her zaman bağımsız, ruhsatlı bir Yunan avukatına (dikigoros) doğrulat ve binanın yasallığını bir inşaat mühendisine belgelet.

Kaynaklar

Almadan önce belirli bir Yunan mülkünü kontrol et

Ücretsiz Hızlı Kontrol çalıştır ya da tam dosyayı al — gerçek hepsi-dahil maliyetin, yabancı alıcı olarak vergi konumun ve bina ile tapudaki kırmızı bayraklar.

Ücretsiz Hızlı Kontrol Yunanistan maliyet dökümü →