Outpost araştırması · Fransa · 2026

Fransa'da mülk almanın gerçek hepsi-dahil maliyeti — ve ne zaman ALMAMALI

Fransa'nın alım maliyetinin neredeyse tamamı tek bir meşhur kalemdedir — frais de notaire, eski mülkte kabaca %7–8 ve yeni yapıda yalnızca ~%2–3, çoğu noter ücreti değil devir vergisi. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı kalem kalem ve kaynaklı verir, sonra rakiplerin yapmayacağı şeyi yapar: vazgeçmek için dürüst sinyaller — düşük puanlı bir daireyi kiraya vermeyi yasaklayan DPE kuralı, ~%8 maliyetin al-satı neden öldürdüğü, compromis ve SCI tuzakları, IFI servet vergisi ve yükselen bir taxe foncière.

Kısa cevap: hepsi-dahil ~%7–8 (eski mülk)

Fransa, mülk almak için orta maliyetli bir pazardır ve maliyetin neredeyse tamamı tek bir meşhur kaleme yüklenir: frais de notaire (noter masrafları). Eski (ancien) bir mülkte, ilan fiyatının üzerine tek seferlik vergi ve harçlar için kabaca fiyatın %7–8'ini bütçele; yeni yapıda (neuf) bu yaklaşık %2–3'e düşer. İsmine rağmen, bu %7–8'in çoğu noterin kendi ücreti değil, devlete ödenen devir vergisidir (droits de mutation, ~%5,80). Bu da Fransa'yı al-sat için kötü bir pazar yapar — bir euro kazanmadan önce yaklaşık %8'i geri kazanman gerekir — ve yabancı sahipleri sonradan şaşırtan rakam nadiren alım maliyetidir. Bu rakam genellikle yükselen yıllık taxe foncière, eşiği aşarsan IFI servet vergisi ya da kiraya vermeyi planladığın dairenin enerji sınıfı nedeniyle kiralanmasının yasak olduğunu keşfetmektir. Bu rehber önce gerçek hepsi-dahil rakamı verir, sonra vazgeçmen için dürüst nedenleri.

Tek seferlik maliyetler (frais de notaire, imzada)

Bunlar bir kez, noter huzurunda tapu senedinin (acte authentique) imzalanmasında ödenir. Büyük kalem frais de notaire'dir — tek bir ücret değil, bir paket. En büyük kısmı devir vergisidir (droits de mutation), eski mülkte yaklaşık %5,80 ve KDV'nin zaten fiyata dahil olduğu yeni yapıda yalnızca ~%0,715. Üstüne noterin kendi düzenlenmiş ücretleri (émoluments) gelir — kademeli bir ölçek (fiyat dilimlerine göre %3,870 / %1,596 / %1,064 / %0,799, artı %20 TVA) — ve masraflar. Hepsi birlikte eski mülkte kabaca %7–8, yeni yapıda ~%2–3 eder. Acente ücretleri %3–8 arasıdır ve genellikle ilan fiyatına dahildir (FAI — frais d'agence inclus işaretli); toplamını hesaplamadan önce fiyatın satıcıya net mi yoksa acente dahil mi olduğunu ve kimin ödediğini her zaman teyit et. Fransız noteri zorunludur ve işlemin kendisi için hareket eder; birçok yabancı alıcı ayrıca compromis'yi ve kişisel durumunu incelemesi için bağımsız bir avukata (avocat) da başvurur.

MaliyetTipik seviyeNedir, ne zaman geçerlidir

Tek seferlik (imzada)

Frais de notaire — eski (ancien)~%7–8Çoğunlukla devir vergisi (droits de mutation ~%5,80), artı noterin düzenlenmiş émoluments'ı ve masraflar.

Frais de notaire — yeni yapı (neuf)~%2–3Yeni yapılarda düşük devir vergisi (~%0,715); KDV zaten fiyatta.

Noter ücreti (émoluments)kademeliDüzenlenmiş ölçek: fiyat dilimine göre %3,870 / %1,596 / %1,064 / %0,799, +%20 TVA. Frais de notaire'e dahil.

Acente ücreti%3–8Genellikle ilan fiyatına dahildir (FAI — frais d'agence inclus); kimin ödediğini teyit et.

Yıllık (tekrarlayan)

Taxe foncièredeğişirSahibin yıllık emlak vergisi, valeur locative üzerinden yerel olarak belirlenir; birçok komünde keskin biçimde yükseldi.

Taxe d'habitationikinci evlerAna evlerde kaldırıldı; ikinci evler için hâlâ geçerli, gergin bölgelerde (zone tendue) %60'a varan ek vergiyle.

IFI (gayrimenkul servet vergisi)%0,5–1,5€1,3 milyon üzeri net gayrimenkul varlığa (yerleşikler için dünya çapında, yerleşik olmayanlar için yalnızca Fransa).

Kira geliri vergisi (yerleşik olmayan, kiraya verilirse)%20 / %30AB yerleşikleri için %20, AB dışı için %30, net Fransız kira üzerinden; üstüne AB sosyal kesintileri uygulanabilir.

Yıllık maliyetler (sahip olduğun her yıl)

Sahip olduğun her yıl taşıdığın maliyetler, Fransa'nın düşük itibarından sessizce ayrıştığı yerdir. Sahibin yıllık emlak vergisi taxe foncière, yerel olarak valeur locative üzerinden belirlenir ve birçok komünde keskin biçimde yükselmiştir — ulusal bir ortalama değil, o belirli adres için güncel gerçek faturayı teyit et. Taxe d'habitation ana evlerde kaldırıldı ama ikinci evler için hâlâ geçerli; turistik gergin bölgelerde (zone tendue) %60'a varan yerel ek vergilerle — bu bir tatil eviyse doğrudan ilgili. Mülkü kiraya verirsen, yerleşik olmayan biri net Fransız kira geliri üzerinden %20 (AB yerleşikleri) ya da %30 (AB dışı yerleşikler) gelir vergisi öder ve üstüne AB sosyal kesintileri uygulanabilir. Ve dünya çapındaki (yerleşikler için) ya da Fransız (yerleşik olmayanlar için) net gayrimenkul varlığın €1,3 milyonu aşarsa, %0,5–1,5 oranında IFI servet vergisine girersin.

Bir örnek hesap: Nice'te €400.000

AB dışı bir çiftin Nice'te aldığı €400.000'lik eski (ancien) bir daireyi ele al. ~%7,5 frais de notaire yaklaşık €30.000 eder [kesin rakamı Fransa noter hesaplayıcısıyla doğrula] — çoğu noter ücreti değil, devir vergisidir. Acente ücreti fiyata dahil değilse %3–8 (€12.000–32.000) ekle ve kimin ödediğini teyit et. Yani tek seferlik maliyetler yalnızca tapuda kabaca €30.000, acente ücretleri üstüne binerse epey daha fazla. Sonra her yıl: taxe foncière (komüne göre değişir — o adres için gerçek rakamı al) ve Nice bir ikinci ev ve gergin bölge olduğundan, olası ek vergili bir taxe d'habitation. Çiftin net Fransız mülkü €1,3 milyonu geçmedikçe IFI yok. Teklif vermeden önce yapabileceğin en faydalı şey, fiyatın ve mülk tipin için (ancien mi neuf mu) tam frais de notaire'i hesaplamaktır — insanların sürekli eksik ya da fazla tahmin ettiği rakam budur.

Kredi kullanırsan: yerleşik olmayan ipoteği ve kur

Fransa'daki birçok yabancı alıcı kredi kullanır ve Fransız bankaları, bazı komşulara kıyasla yerleşik olmayanlara daha kolay kredi verir — ama kendi koşullarıyla. Yerleşik olmayan olarak daha büyük bir peşinat istenmeyi bekle [güncel kredi/değer oranını bankayla doğrula] ve Fransız kredi verenler, toplam kredi ödemelerini gelirin yaklaşık %35'iyle sınırlayan katı bir borç servisi kuralı uygular. Yukarıdaki frais de notaire'den ayrı olan kredi düzenleme ve teminat/ipotek tescil masraflarını da hesaba kat. Daha büyük ve sessiz risk kur: gelirin ve birikimin sterlin ya da dolar, kredi euro ise, aleyhine bir kur hareketi hem peşinatını hem her aylık ödemeni yükseltir. Daireyi gezdiğin günkü güçlü kuru, önümüzdeki 20 yıl için varsaydığın kur yapma.

Ne zaman ALMAMALI — dürüst vazgeçme sinyalleri

Rakiplerin atladığı kısım budur. Fransa'da mülk almak çoğu zaman iyi bir karardır — ama dürüst cevabın 'alma' ya da 'henüz değil' olduğu somut durumlar vardır:

Vazgeçme sinyaliNeden önemli

Kiraya vermeyi planlıyorsun ama DPE enerji sınıfı G ya da FLoi Climat et Résilience kapsamında, DPE G evlerin Ocak 2025'ten beri kiraya verilmesi yasak; F sınıfı Ocak 2028'de, E ise 2034'te kiralama uygunluğunu kaybediyor. Kiraya vermek için aldığın ucuz, düşük puanlı eski bir daire bir tuzak olabilir — yenileyene kadar onu yasal olarak kiraya veremezsin. Paris dönemi bir daireyi F'ten D'ye getirmek genellikle €25.000–60.000 tutar. Piyasanın altında bir passoire thermique almak, yalnızca yenileme bütçen indirimi aşıyorsa bir fırsattır; compromis'yi imzalamadan önce hesapla.

Birkaç yıl içinde al-sat yapmak için alıyorsunEski bir mülkte ~%7–8 frais de notaire'in neredeyse tamamı devlete ödenen devir vergisidir — geri alamazsın. Başa baş gelmek için kabaca %8 fiyat artışını geri kazanman gerekir ve Fransa ayrıca sermaye kazancını %19 artı %17,2 sosyal kesinti olarak vergilendirir (yalnızca yıllarca elde tuttuktan sonra azalan). Fransa al-sat değil, elde tutma pazarıdır.

Compromis'nin cayma süresini ve koşullarını bir avukat üzerinden okumadınBir Fransız satışı, acte authentique'ten önce bağlayıcı bir ön sözleşme (compromis de vente) üzerinden işler; yasal bir alıcı cayma süresi [güncel gün sayısını doğrula] ve askıya alıcı koşullarla (ör. ipotek). Noter işlem için hareket eder, kişisel olarak senin için değil. Tam anlamadığın bir compromis'yi imzalamak ya da seni koruyan koşulları atlamak, yabancı alıcıların tam da yakalandığı yerdir.

Bağımsız tavsiye almadan bir SCI üzerinden almaya yönlendiriliyorsunBir SCI (société civile immobilière) ortak mülkiyet ve mirasta yardımcı olabilir, ama yabancılar için tuzakları vardır — vergi mukimliği etkileşimleri, IFI bildirimi, yapının ülkende olası vergi muamelesi ve yıllık idare. Bu bir araçtır, varsayılan değil. Bir acente önerdi diye değil, bağımsız bir Fransız ve kendi ülke danışmanıyla karar ver.

Net Fransız mülkün IFI servet vergisi eşiğini aşacak ya da miras planlanmamış€1,3 milyon üzeri net gayrimenkul varlığı IFI'ye girer (yılda %0,5–1,5). Fransa ayrıca, vasiyetini geçersiz kılabilen ve mirasçı başına €100 binin üzerinde dik droits de succession yaratabilen zorunlu mirasçılık (réserve héréditaire) kuralları uygular. Yüksek değerli alıyorsan ya da karma bir ailen varsa, IFI ve miras riskini bağlanmadan önce modelle, sonra değil.

Copropriété'nin (kat mülkiyeti) borçları, büyük yaklaşan işleri ya da zayıf bir rezervi varBir copropriété'de, gecikmeler ve oylanmış ama harcanmamış büyük işler binaya geçer ve sana binebilir — 2025 sonrası DPE kuralları eski bloklara pahalı toplu enerji işleri dayatabilir. Bağlanmadan önce syndic hesaplarını, procès-verbaux'yu (toplantı tutanakları) ve fonds de travaux'yu oku; alıcıların atladığı ve pişman olduğu durum tespiti budur.

Gelirin başka bir para biriminde ve kurda zorlanıyorsunBirikimin ve gelirin sterlin ya da dolar, alımın — ya da daha kötüsü, kredin — euro ise, normal bir kur dalgalanması kaporadaki ve her gelecek ödemedeki payını silebilir. Anlaşma yalnızca bugünkü kurda tutuyorsa, aslında tutmuyordur.

Outpost nasıl yardımcı olur

Outpost emlakçı ya da avukatlık bürosu değil, hazırlık katmanıdır — hiçbir şey listelemeyiz, komisyon almayız, para taşımayız. Araştırmayı biz yaparız ki notere gerçek hepsi-dahil frais de notaire'ini, yabancı olarak vergi konumunu (kira vergisi, IFI, taxe foncière, miras) ve bina ile bölgeye dair somut kırmızı bayrakları — onu hiç kiraya verip veremeyeceğini belirleyen DPE enerji sınıfı dahil — bilerek gidersin. Harekete geçmen gerektiğinde, tapuyu, copropriété (kat mülkiyeti) durumunu ve varsa sözleşmeyi teyit eden bağımsız, doğrulanmış bir Fransız noteri ya da avukatıyla seni tanıştırırız. Bu sayfadaki dürüstlük ürünün ta kendisidir: yanlış daireye dosya satmaktansa o daireden vazgeçmeni tercih ederiz.

Daha derine in

Sorular

Yabancı olarak Fransa'da mülk almak gerçekte kaça mal olur?

Eski (ancien) bir mülkte tek seferlik maliyetler için kabaca fiyatın %7–8'ini hepsi-dahil bütçele — bu frais de notaire'dir; çoğu droits de mutation devir vergisidir (~%5,80), artı noterin düzenlenmiş ücreti ve masraflar. Yeni yapıda (neuf) bu yaklaşık %2–3'e düşer. %3–8 acente ücretleri genellikle ilan fiyatının içindedir (FAI), bu yüzden üstüne mi binecek teyit et. Fiyatına özel kesin rakam için Fransa noter hesaplayıcısını kullan.

Frais de notaire nedir ve gerçekten noterin ücreti mi?

Hayır — ismine rağmen, frais de notaire'in çoğu noterin ücreti değil, devlete ödenen devir vergisidir (droits de mutation, eski mülkte ~%5,80). Noterin kendi düzenlenmiş émoluments'ı daha küçük, kademeli bir kısımdır. Masraflarla birlikte eski mülkte kabaca %7–8, yeni yapıda ~%2–3 eder.

Kötü DPE enerji puanlı bir Fransız mülkünü kiraya verebilir miyim?

G sınıfıysa hayır — DPE G evlerin Loi Climat et Résilience kapsamında Ocak 2025'ten beri kiraya verilmesi yasak. F sınıfı Ocak 2028'de, E ise 2034'te kiralama uygunluğunu kaybeder. Düşük puanlı bir evi yine de alıp içinde oturabilirsin, ama planın kiraya vermekse önce yenilemen gerekir — Paris dönemi bir daireyi F'ten D'ye getirmek genellikle €25.000–60.000.

Bir Fransız mülkü için IFI servet vergisi öder miyim?

Yalnızca net gayrimenkul varlığın €1,3 milyonu aşarsa — Fransız vergi mukimiysen dünya çapında, yerleşik değilsen yalnızca Fransa'daki. Bu eşiğin üzerinde IFI yılda %0,5–1,5 olur. Tek evi olan çoğu alıcı bunun altındadır, ama yüksek değerli alıcılar ve varlık birleştiren çiftler bunu hesaba katmalıdır.

Bir Fransız mülküne hangi yıllık vergiler uygulanır?

Her yıl taxe foncière (sahibin emlak vergisi, yerel olarak belirlenir ve birçok komünde yükseliyor), artı ikinci evlerde taxe d'habitation (ana evlerde kaldırıldı), gergin turistik bölgelerde %60'a varan ek vergiyle. Kiraya verirsen yerleşik olmayanlar net kira üzerinden %20 (AB) ya da %30 (AB dışı) öder, olası AB sosyal kesintileriyle. Yüksek değerli sahipler ayrıca IFI ile karşılaşabilir.

Fransa'da ne zaman ALMAMALIYIM?

DPE sınıfı (şimdi G, 2028'den F) yenileyene kadar kiraya vermeyi yasakladığı bir daireyi kiraya vermeyi planlıyorsan; al-sat için alıyorsan (~%7–8 frais de notaire ve %19 + %17,2 sermaye kazancı vergisi bunu zorlaştırır); compromis'yi ve koşullarını inceletmemişsen; IFI eşiğini aşacaksan ya da Fransa'nın zorunlu mirasçılığını planlamamışsan; copropriété'nin borçları ya da büyük yaklaşan işleri varsa; ya da anlaşma yalnızca bugünkü kurda tutuyorsa.

Yöntem ve dürüstlük. Buradaki her rakam, Outpost'un Fransa için kendi kaynaklı maliyet ve vergi araştırmasından (cost-of-buying verisi, Fransa DPE rehberi ve sınır ötesi yerleşik olmayan vergi rehberi) alınmıştır ve Fransa noter hesaplayıcımızla tutarlıdır. Aralıklar verilir çünkü frais de notaire ancien ile neuf arasında farklıdır ve birçok maliyet komüne, değere ve sözleşmeye göre değişir — burada hiçbir şey garantili bir toplam değildir. €400.000'lik örnek hesap açıklayıcıdır; kendi fiyatın için noter hesaplayıcısını çalıştır. 2026'da gözden geçirildi. Bu araştırmadır; hukuki, vergi veya finansal tavsiye değildir — bağlanmadan önce tapuyu, DPE'yi, copropriété durumunu ve sözleşmeyi her zaman bağımsız bir Fransız noterine ya da ruhsatlı bir avukata doğrulat.

Kaynaklar

Almadan önce belirli bir Fransız mülkünü kontrol et

Ücretsiz Hızlı Kontrol çalıştır ya da tam dosyayı al — gerçek hepsi-dahil maliyetin, yabancı alıcı olarak vergi konumun, DPE sınıfı ve bina ile bölgedeki kırmızı bayraklar.

Ücretsiz Hızlı Kontrol Fransa maliyet dökümü →