Comparación · ES vs PT
España vs Portugal — dos mercados ibéricos, compras muy distintas.
En un mapa parecen intercambiables. En un dossier no se parecen en nada.
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| Tema | ESEspaña | PTPortugal |
|---|---|---|
| Impuesto de compra | ITP 4-11 % por comunidad (Madrid 6 %, Cataluña 10-11 %) | IMT 0-8 % progresivo + IS 0,8 % |
| Coste medio todo incluido | 9-13 % del precio | 5-8 % del precio |
| Impuesto anual sobre la propiedad | IBI 0,4-1,1 % del catastral | IMI 0,3-0,45 % del VPT |
| Imputación de renta (vivienda vacía) | IRNR ~0,5 % del catastral anual | Ninguno — solo IMI |
| Impuesto sobre el patrimonio | Patrimonio 0,21-3,5 % (Madrid 100 % bonificado) | AIMI 0,4-1,5 % a partir de 600 mil € |
| Impuesto del alquiler (no UE) | 24 % sobre el bruto — sin deducciones | 25 % sobre el neto (largo plazo) |
| Riesgo de vivienda vacía | Okupa (desalojo 12-24 meses) | Bajo — riesgo de okupación mínimo |
| Alquiler de corta estancia | Congelación PEUAT en Barcelona + moratoria en Mallorca | AL congelada en el centro de Lisboa/Oporto |
| Control de alquileres | Cataluña zonas tensionadas — tope IPC | Ninguno (nacional) |
| Residencia por compra | Golden Visa abolida en abril de 2025 | Vía inmobiliaria de Golden Visa abolida oct. 2023 |
| Temperatura media de verano (costa) | 28-32 °C | 24-28 °C |
| Inglés en contexto legal | Variable — Cataluña bien, ciudades pequeñas limitado | Generalmente extendido |
Lo importante para compradores británicos: tras el Brexit, los propietarios británicos de un inmueble de alquiler español tributan al 24 % sobre el alquiler bruto — sin deducciones por hipoteca, reparaciones, honorarios de agencia o IBI. En un piso español de 1.400 €/mes, son 4.032 €/año de impuesto antes de costes. El mismo piso en Portugal paga unos 2.800 €/año (25 % sobre el neto tras 5 mil € de deducciones).
Cuándo tiene sentido España
- Quieres una vivienda principal en una ciudad concreta y tienes la residencia arreglada
- Compras en Madrid (bonificación de Patrimonio + ITP más bajo)
- Compras fuera de Cataluña (sin topes de zonas tensionadas)
- Puedes mantener el inmueble mayormente ocupado (sin exposición a okupas)
- Cumples la ley Beckham (24 % fijo sobre la renta española para nuevos residentes fiscales que trabajan en España)
Cuándo tiene sentido Portugal
- Quieres estilo de vida + menor carga fiscal total
- Compras fuera de las zonas de contención AL (Algarve fuera de Lagos / Albufeira; Setúbal; periferia de Cascais)
- Puedes modelar los retornos de alquiler de forma conservadora — el potencial AL desapareció en el centro de Lisboa
- Cumples el IFICI (el sustituto del NHR) mediante un rol científico/de innovación
- Quieres dejar el inmueble parcialmente vacío sin gran penalización fiscal
Analiza ambas direcciones lado a lado. Outpost genera dossiers completos para ambos países — Local Intelligence señala los riesgos específicos de zona (PEUAT para ES, contención AL para PT) para que compares de igual a igual.